L-ilment
Ittra datata 17 ta’ Ottubru 2012, flimkien ma’ diversi dokumenti annessi waslet fl-Uffiċċju tal-Ombudsman minn persuni jilmentaw li –
“We, the residents of Street A in Naxxar and the vicinity, feel that we have no option left but to refer to you, perhaps you can help us in our plight.
Just days ago, by chance, we have come to know that the Local Council have found no objection to allowing an events organising company to install a circus right in the middle of our residential area, in a field surrounded by dwellings of residents. This shocked us as we were not even informed, let alone asked for an opinion. We came to know of this just 5 days ago. This circus which will field about 90 animals, including crocodiles, tigers, pumas etc, will be there from the 8th November to the 9th December, not including installation required and also a pending extension because it will be close to the festive season. This is just weeks away, and that is why the matter is of utmost importance.
I will try to list the reasons for our complaints, as it seems that no authority is willing enough to help us. We have written to the Local Council, The Police Authorities, MEPA and the Health Authorities in the past days but we have had no formal reply yet thus making our situation more precarious.
1. We feel that having all these animals there for such a long time will definitely endanger the health and sanitary conditions of the area, with us residents bearing the consequences. This apart from noise pollution, traffic etc. 90 animals there all relieving themselves in a field adjacent to our homes, is hardly the ideal situation, apart from smells, contamination of waters when rains come etc. Still it seems that no one is willing to help in this matter.
2. According to a MEPA representative interviewed by THE TIMES (as seen on today’s paper) MEPA feels that the site is not suitable for such an event, but cannot do anything because the Local Council have found no objection.
3. Believe it or not, from a discussion I held on the phone with a Health Department representative, they could not know how they come into the picture. He referred me to a higher ‘Authority’, who never contacted me.
4. The Local Council never even replied, not even an email of acknowledgement.
5. We also feel that the original location has been changed by the organisers, after they received the go ahead from the Local Council. This was not in the original agreement, and surely one does not change location just by informing the Local Council, but by a new formal request, so that the new site could be inspected and examined. A resident talked to councilors, who were unsure where the site was, and they had to check with the Secretary of the council. This does not augur for good discussion in the council.
6. The new area was described as an adjacent piece of land, but it is definitely not adjacent as it [is] right behind dwellings on the opposite side of the road, Marquis Scicluna St.
Of course we can go on, but we feel frustration cause the Local Council does not seem interested to help relocate the circus, while other authorities seem to be waiting for the Council to take the first step.
We consider our health and safety threatened, and would like to take just one point from MEPA representative, the area is not suitable for such an event. Thus we are asking you to help us by first of all, in view of all the above, getting the Local Council especially and other authorities to review the situation and relocate the circus.
Included please find,
- a. Copy of minutes of meetings of the Council put online last Friday after we informed them that we knew nothing of the whole event. I believe that the first meeting was in August, so minutes were about 2 months late.
- b. Copy of the article on today’s Times, referring to the MEPA representative.
- c. Copy of the promotion by the organising company.
- d. Petition by residents. This is only the initial copy. Till now there are almost three times as much signatures in other petitions going around.
- e. Additional info related to the matter.
I believe that you are the last resort with whom we can search for help. We thank you very much, and hope to hear your reaction soon.”
Il-każ infetaħ u nbeda minnufih minħabba li ċ-Ċirku kellu jinfetaħ għall-pubbliku fit-8 ta’ Novembru 2012.
Fit-22 ta’ Ottubru 2012, sar kuntatt mal-MEPA fejn ntalbet tipprovdi aktar tagħrif. Il-MEPA wieġbet permezz ta’ email datata 23 ta’ Ottubru 2012 u fiha spjegat id-dettalji tal-każ. Intbagħtet email oħra fil-25 ta’ Ottubru, fejn fiha din id-darba l-MEPA ntalbet tibgħat ir-reazzjonijiet tagħha fuq l-ilment.
Fil-25 ta’ Ottubru, l-persuni li kienu ressqu l-ilment, bgħatu aktar dokumenti u insistew fuq l-urġenza tan-natura tal-ilment tagħhom u saħqu li minkejja li s-sit li dwaru huma kienu oriġinalment ilmentaw kien issa mexa b’distanza żgħira, l-ilment tagħhom kien għadu fis-seħħ.
Il-MEPA ddikjarat il-pożizzjoni tagħha permezz ta’ email datata 26 ta’ Ottubru 2012.
Fatti li irriżultaw mill-investigazzjoni
Mill-korrispondenza mibgħuta mill-persuni li ressqu l-ilment irriżulta li waqt laqgħa tal-Kunsill Lokali Naxxar tal-21 ta’ Awwissu 2012, il-Kunsill approva t-talba ta’ operatur sabiex ikun jista’ jtella’ ċirku fil-perjodu bejn nofs Novembru u l-perjodu tal-festi tal-Milied f’dak li qabel kien il-parkeġġ taċ-Ċentru tal-Fieri. Jidher li wara s-sit inbidel u mexa għal għalqa biswit, li tagħti għal fuq is-sit imsemmi.
Ir-residenti saru jafu b’din l-attivita` għal nofs Ottubru, meta l-minuti tal-Kunsill kienu ippublikati fuq il-website tal-Kunsill.
Fid-19 ta’ Settembru 2012, il-MEPA rċeviet talba mingħand uffiċċju ta’ Perit fejn intalbu kjarifiki dwar jekk teżistix il-ħtieġa ta’ xi applikazzjoni f’każ ta’ użu temporanju taż-żewġ siti, waħda f’Għajnsielem u l-oħra fil-post f’dak li qabel kien iċ-Ċentru tal-Fieri fin-Naxxar, sabiex fuqhom ikun jista’ jittella’ ċirku .
Wara li ntbagħtu l-pjanti tas-siti in kwistjoni, il-MEPA wieġbet li fir-rigward tas-sit tan-Naxxar kien hemm xi diffikultajiet “… since the identified location was not part of the Naxxar Trade Fair Grounds (or its parking grounds), and the location was in fact abutting residential buildings and an established villa area.”
Il-Perit wieġeb, billi rrefera għall-ittra mingħand il-Kunsill Lokali tan-Naxxar, datata 13 ta’ Settembru 2012, li kienet tapprova l-użu tal-għalqa biswit il-parkeġġ sabiex fuqha jkun jista’ jittella’ ċ-ċirku. Il-MEPA reġgħet wieġbet fis-16 ta’ Ottubru 2012 u qalet li dan l-użu kien “… not considered compatible and may cause nuisance to the surrounding residential area and thus runs counter to Structure Plan policy BEN 1, and in this regard the proposed tempporary use of land cannot be considered as permitted development in terms of LN 115/07 article 3(5).”
Waqt laqgħa li nżammet l-għada bejn il-Perit u d-DNO Manager tal-MEPA, ġie suġġerit li ċ-ċirku jsir Ta’ Qali, ġie iżda ukoll spjegat li diġa` kienu saru xi impenji dwar is-sit tan-Naxxar.
Fit-18 ta’ Ottubru 2012 intbagħtet pjanta tal-parkeġġ tas-sit fejn qabel kien iċ-Ċentru tal-Fieri li kienet turi l-użu li seta’ jsir mill-art, flimkien mal-approvazzjoni tal-Kunsill Lokali tan-Naxxar. Kien hawn meta l-MEPA wieġbet li ma kien hemm ebda oġġezzjoni minn naħa tagħha.
Analiżi tal-każ
Apparti mill-merti tal-ilment, għandhom isiru dawn l-osservazzjonijiet preliminari.
1. Jidher li d-deċiżjoni tal-Kunsill tal-21 ta’ Awwissu 2012 li japprova t-tlugħ taċ-ċirku nġabet għall-attenzjoni tal-pubbliku fil-bidu ta’ Ottubru. Dan ħalla ftit wisq żmien biex ir-residenti affettwati u kif ukoll il-pubbliku in ġenerali jkun jista’ jsemma’ leħnu fuq il-kwistjoni.
Hu meħtieġ li l-Kunsilli Lokali jitrattaw talbiet simili għall-użu tal-art b’aktar sensittivita` għaliex l-istess użu jista’ jqajjem kunflitti, mal-karatteristika tal-inħawi kif ukoll jista’ jwassal għal oġġezzjonijiet minn naħa tal-komunita`.
Din tista’ tissolva permezz ta’ ħruġ ta’ avviż li jindika meta dawn it-talbiet ikunu ser jiġu diskussi mill-Kunsill. Minflok, jista’ jingħata perjodu ta’ żmien minn meta ssir it-talba, per eżempju żmien ġimgħa, li fiha jkunu jistgħu jintlaqgħu is-sottomissjonijiet. Huwa importanti li l-komunitajiet jingħataw l-opportunita` li jsemmgħu leħinhom meta jkun ser isir tibdil, anke jekk temporanju, fuq art fil-viċinanzi tagħhom.
2. L-applikant, permezz tal-Perit tiegħu, talab kjarifika fuq l-applikazzjoni mingħand il-MEPA fis-17 ta’ Settembru 2012, xahar wara li l-Kunsill kien approva t-talba tiegħu. Din it-talba ta’ kjarifika kellha ssir qabel intalab il-permess mill-Kunsill Lokali. Minħabba f’hekk il-MEPA kienet affaċjata b’sitwazzjoni fejn, peress li diġa` kien hemm l-approvazzjoni tal-Kunsill, kienu laħqu saru xi impenji minn naħa tal-operatur.
Għalhekk wieħed jiprova jifhem li, għalkemm ma kienetx kompletament kuntenta bl-għażla tas-sit, il-MEPA ippruvat tilħaq kompromess fid-deċiżjoni tagħha.
3. Dawn iċ-ċirkostanzi wasslu biex l-investigazzjoni ta’ dan il-każ issir f’perjodu qasir ħafna. Hawn ta’ min ifaħħar il-kollaborazzjoni tal-MEPA li bagħtet it-tweġibiet u d-dikjarazzjonijiet tagħha rigward dan il-każ fil-ħin.
L-użu temporanju tal-art huwa kopert fid-Development Notification Order 2007 tal-Att dwar l-Ippjanar (Kapitolu 356) (A.L. 115 tal-2007). Klassi 10 (Użu Temporanju ta’ Art) tal-Avviż Legali jgħid hekk :
“1. Bla ħsara għad-dispożizzjonijiet ta’ l-artikolu 2 ta’ din il-Klassi, l-iżvilupp li ġej huwa permess kullimkien taħt din il-Klassi mingħajr ebda notifika kif stabbilit fis-subartikolu 5(1) ħlief meta l-post ta’ l-iżvilupp ikun f’ODZ, fejn il-proċedura tan-notifika kif stabbilita f’subartikoli 5(1) u 5(3) għandha tkun tgħodd:
i) L-użu riversibbli ta’ xi art, kif ukoll l-istrutturi temporanji meħtieġa għal dan l-użu, għal mhux aktar minn 30 ġurnata basta qabel ma jiskadu t-30 ġurnata imsemmija, l-art użata titraġġa’ lura għal kollox għall-istat li kienet fih qabel.
2. Minkejja l-provedimenti ta’ l-artikolu 1 ta’ din il-Klassi, l-użu ta’ l-art mhux permess jekk l-użu jkun:
(a) għal sit ta’ caravan; jew
(b) għal kampeġġ; jew
(ċ) għal tlielaq jew off-road rallies ta’ vetturi, karozzi jew muturi, jew għal xi eżerċizzju f’dawn l-avvenimenti jew attivitajiet.
3. Minkejja dak kollu li hemm fil-provvedimenti tal-artikoli 1 u 2 ta’ din il-Klassi, l-iżvilupp spjegat huwa permess biss jekk:
(a) Kull struttura temporanja meħtieġa għal dan l-użu ma tkunx tfixkel mill-viżabilita` tat-triq u tkun ta’ periklu għan-nies jew għat-traffiku.
(b) Dan l-użu ma jimplika, la b’mod dirett lanqas indirett, ebda ħsara għal xi bini storiku, monumenti eżistenti, fdal arkeoloġiku inklużi sotterrani u xeltrijiet, ġwiebi, mini ta’ l-ilma, ħitan tas-sejjiegħ u pavimenti tal-ġebel.”
Artikolu 3 (5) jgħid hekk:
“ Permess ta’ żvilupp taħt dan l-Ordni m’għandux ikun igħodd jekk ikun imur kontra xi policies jew pjanijiet jew leġislazzjoni jew linji ta’ gwida approvati skond l-Att jew skond l-Att dwar il-Ħarsien ta’ l-Ambjent, li jkunu jgħoddu fil-waqt tan-notifika; lanqas, m’għandu jservi bħala skuża biex xi ħaġa li tkun saret bi ksur ta’ policies bħal dawk ma titraġġax lura jew ma terġax tiġi lura f’postha.”
B’hekk wieħed jistaqsi, l-użu tal-art kif propost imur kontra l-policies, pjanti, leġislazzjoni jew policy guidance? Sa ċertu punt din it-tweġiba ngħatat fl-ittra li l-MEPA bagħtet lill-Perit permezz ta’ email datata 16 ta’ Ottubru 2012 fejn intqal li “…the proposed site at Naxxar is not considered compatible and may cause nuisance to the surrounding residential area and thus runs counter to Structure Plan Policy BEN 1, and in this regard the proposed temporary use of land cannot be considered as permitted development under the terms of LN 115/07 article 3(5)”.
It-tweġiba tal-MEPA riprodotta hawn fuq saret b’referenza għall-proposta biex iċ-ċirku jittella’ fl-għalqa privata. Is-sit kien ġie sussegwentement mibdul għall-parkeġġ ta’ dak li qabel kien is-sit taċ-Ċentru tal-Fieri, u grawnd tal-futbol. Hawn wieħed jistaqsi allura jekk dan is-sit iqajjimx l-istess kwistjonijiet skont policy BEN 1 bħal fil-każ tas-sit magħżul qablu. Fl-opinjoni tiegħi it-tweġiba hi, iva.
Is-sit in kwistjoni jista’ jiġi aċċessat u hu mdawwar minn żewġ naħat b’żoni residenzjali. Aktar minn hekk, is-sit m’huwiex “… committed with the commercial use as private parking facilities” kif indikat fil-korrispondenza bejn il-Perit tal-applikant u l-MEPA u dan minħabba li policy NA01 tal-Pjan Lokali għaċ-Ċentru ta’ Malta preżentement jipproponi s-sit bħala żvilupp residenzjali.
B’hekk allura, l-użu tal-art kif propost tmur kontra l-Pjan Lokali kurrenti ta’ tqassim ta’ art, ħaġa li fiha nfisha kienet twassal biex l-applikazzjoni tiġi miċħuda li kieku l-applikazzjoni saret skont regoli stabbiliti. Il-fatt li l-iżvilupp kien wieħed ta’ natura temporanja m’għandux jagħtih id-dritt awtomatiku li jevita li jsegwi l-provvedimenti tal-Pjan Strutturali u policies sussidjarji.
Għalkemm l-Avviż Legali jipprovdi referenza adegwata, hu suġġerit li t-text jinkludi referenza aktar ċara sabiex ma jħallix proposti simili milli jkunu permessibbli.
Qed ikun għalhekk suġġerit li artiklu 3(6) jiġi emendat biex jinkludi subartikolu ieħor li jelenka ċ-ċirkostanzi li jrendu attivitajiet simili oġġezzjonabbli skont Policy BEN 1. Din tkun tista’ sservi bħala indikazzjoni ċara u ta’ lanqas tobbliga lil min ikun ser japplika għal permess biex jirrikorri għand il-MEPA sabiex ikun jista’ jiġi gwidat, fi stadju ferm aktar bikri.
Konklużjonijiet
- L-ilment huwa sostnut minħabba li l-attivita` proposta hi inkompatibbli kemm man-natura residenzjali tal-inħawi u amentajiet kif ukoll mat-tqassim tal-art propost fil-Pjan Lokali. Il-MEPA għandha għalhekk tirtira d-deċiżjoni tagħha li ma sabgħet ebda oġġezzjni (no objection) sabiex is-sit ikun jista’ jintuża biex fuqu jittella’ ċirku.
- Qed ikun irrakkomandat li l-artikolu 3(6) tad-Development Notification Order 2007 tal-Att dwar l-Ippjanar (Kapitolu 356) (A.L. 115 tal-2007) jiġi emendat sabiex jinkludi subartikolu ieħor li jelenka ċ-ċirkostanzi li jwasslu biex proposti simili jkunu oġġezzjonabbli taħt Policy BEN 1 tal-Pjan Strutturali.
Dan il-każ juri l-komplessita` u s-sitwazzjonijiet skomdi meta jiġu biex jingħataw permessi għall-attivitajiet temporanji. L-operatur ta’ dan iċ-ċirku, biex jopera, spiċċa f’battalja biex jinħariġlu l-permess. Dan ġara minħabba li awtorita` waħda, b’kumbinazzjoni, b’negliġenza jew għax forsi għalqet għajn waħda għal dak li titlob il-liġi. Dan il-każ ġie riżolt mill-MEPA b’mod li jista’ jissejjaħ imbarazzanti. Iċ-ċirku kellhu jiżżarma u jerġa jintrama` ftit metri l-bogħod, peress li ma kien hemm xejn xi jżomm milli jerġa jitwaqqaf b’mod temporanju la darba kien iżżarma u l-operat twaqqaf a bażi tal-permess temporanju maħruġ oriġinarjament.
Każijiet fil-qosor